L’automne, une période propice à la découverte de vices cachés sur votre propriété
Le mois d’octobre est déjà très avancé, période de prédilection pour les amateurs de promenades en forêts, dans une température permettant enfin un chandail chaud, un foulard et un retour à la maison devant un bon feu de foyer. Chaque année, cette période est également synonyme de travaux d’entretien de votre résidence, en prévision de la nouvelle saison hivernale qui arrive : retirer les feuilles des gouttières, fermer la piscine, sarcler le terrain et entretenir les jardins, préparer les robinets et sorties d’eau extérieurs, améliorer la toiture afin d’éviter l’accumulation de neige… Ces travaux sont très propices à la constatation de bris, fissures… voire même de possibles vices cachés !
Qu’est qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut qui diminue de manière significative la qualité d’un bien immobilier. C’est un défaut important qui empêche le propriétaire d’utiliser ou de profiter pleinement et normalement de son immeuble.
Ce défaut doit être grave à un point tel que si l’acheteur avait été mis au courant du vice, il n’aurait peut-être pas acheté l’immeuble ou il aurait payé un prix moins élevé.
On dit d’un vice qu’il est « caché » lorsque celui-ci n’est pas apparent, et qu’un examen fait par acheteur attentif voire même un inspecteur pré-achat ne permet pas de déceler. Ce vice doit être existant au moment de l’achat de la propriété. Il est possible que votre vendeur n’en ait même jamais eu connaissance. Il peut aussi arriver que votre vendeur connaissait la situation, qu’il a omis de vous la divulguer où même dans certains cas qu’il puisse avoir pris des mesures pour la camoufler. Soyez attentifs aux travaux qui peuvent avoir été faits pour cacher un problème que vous auriez pu découvrir n’eût été ces rénovations. Examinez la situation dans son ensemble.
Ex.: des fissures dans la fondation peuvent avoir été colmatées et recouvertes par un mur, une infiltration d’eau par la cheminée peut ne jamais avoir été observée par votre vendeur tout comme des drains français usés prématurément et/ou bouchés.
Que faire lorsque vous découvrez un vice caché?
La première chose à faire est de prendre des photos du vice caché que vous venez de découvrir et du sinistre que ce dernier peut avoir causé (infiltration d’eau dans les murs, moisissures, dégât d’eau au sous-sol, etc.). Prenez aussi l’ensemble de la pièce touchée en photo puis, prenez des notes (d’où rentre l’eau, description des dégâts, etc.)
Si la fuite d’eau est importante, vous êtes tenu de minimiser les dommages, mais surtout, ne réparez pas tout de suite! Limitez simplement les dégâts en prenant des mesures conservatoires.
Vous devez ensuite dénoncer au vendeur dès que possible le problème que vous venez de découvrir, lui donner assez de détails afin qu’il puisse comprendre la situation découverte et lui accorder l’opportunité de venir constater par lui-même seul ou accompagné par un expert la situation. Vous devez donner à votre vendeur un délai raisonnable afin qu’il puisse se déplacer et habituellement 5 à 10 jours est considéré comme étant un délai raisonnable. Cet avis de dénonciation doit être « écrit » de sorte que vous puissiez fournir en la preuve, ainsi n’oubliez pas de conserver la confirmation de sa réception par votre vendeur.
Cette étape est essentielle et requise par la Loi, sans cette dénonciation écrite, vous pourriez perdre votre recours contre le vendeur. Votre vendeur a le droit de constater le problème découvert par lui-même et d’en chercher la cause. C’est pour cette raison que vous ne pouvez entreprendre aucuns travaux avant l’expiration du délai que vous lui avez accordé. Dans certaines situations d’urgence, afin que la situation ne s’aggrave pas, des travaux conservatoires peuvent être faits.
NOTE: Dans un cas d’extrême urgence où vous seriez obligé de faire réparer une fuite d’eau importante immédiatement et qu’il est impossible d’attendre pour permettre à votre vendeur de venir constater la situation, vous devez au minimum avoir pris des photos complètes, car un expert est capable d’évaluer le problème sur photos. Ensuite, contactez le vendeur.
La responsabilité du vendeur
En tant que vendeur, la dernière chose à faire lorsque vous recevez un avis de dénonciation, c’est de ne pas y répondre rapidement. Effectivement, vous devez répondre à l’acheteur et vous présenter sur les lieux dans un délai accordé, et ce, même si vous croyez ne pas être responsable de la situation. Cette visite vous permettra de constater la présence d’un problème que vous n’avez peut-être jamais vu et qui pourtant existait au moment où vous étiez propriétaire et dont votre propre vendeur est peut-être responsable. Le cas échéant vous devrez à votre tour dénoncer la situation à votre propre vendeur. En sommes, déplacez-vous pour vérifier le problème qui vous est dénoncé, et prenez des photos et des notes. Vous pourrez mieux comprendre la situation et déterminer si vous êtes responsable où non. Parfois certains travaux faits par votre acheteur peuvent avoir causé le problème qui vous est dénoncé. Ainsi, observez bien l’ensemble des lieux et posez des questions. Si vous deviez être poursuivis malgré le fait que votre responsabilité ne soit pas en cause, ces photos vous seront d’une grande utilité. Déplacez-vous, cette visite est importante pour vérifier si votre responsabilité peut être engagée et assurer la défense de vos droits par la suite, le cas échéant.
Qui doit effectuer les réparations ?
Une fois le vendeur avisé, et après l’écoulement du délai accordé, votre vendeur peut décider d’effectuer les réparations. Le vendeur doit avoir l’occasion de le faire, mais sachez que vous êtes en droit de refuser la réparation si vous pensez que la personne dont il aura retenu les services n’a pas les compétences où les qualifications nécessaires.
Vous pouvez aussi faire faire les réparations par l’entrepreneur de votre choix, mais seulement si le vendeur est en accord avec cette situation. Vous ne pouvez pas effectuer les réparations et transmettre la facture au vendeur sans qu’il ait été tenu au courant, sauf si ce dernier ne s’est pas manifesté dans le délai que vous lui avez accordé.
Si le vendeur ne vous répond pas ou qu’il ne se présente pas dans le délai que vous lui avez accordé, vous pouvez faire les travaux de réparations.
Exigez un entrepreneur qualifié qui possède un permis, et obtenez une facture car sans facture, vous ne pourrez pas obtenir le remboursement des frais que vous avez déboursés. En souhaitant éviter la Loi en ne payant pas les taxes, vous ne pouvez pas demander la protection de la Loi pour réclamer ce que vous avez payé. Cela va de soi!
Vous devez également savoir que le vendeur n’est tenu de payer que la remise en état des lieux initiaux. En d’autres mots, vous ne pouvez exiger que celui-ci paie pour les améliorations que vous décidez de faire. Par exemple, si le plancher de votre sous-sol était en vinyle, vous ne pouvez pas faire poser du bois franc et demander au vendeur de payer pour cette amélioration, et l’indemnité à laquelle vous aurez droit prendra en considération la durée de vie utile restante de la composante qui doit être changée.
Le recours légal pour vice caché
Une fois toutes ces étapes terminées, il est temps d’entreprendre le recours dans un délai de trois ans maximum après la découverte du vice. N’attendez pas l’arrivée de la date de fin du délai de prescription pour entamer vos démarches avec votre avocat, car cela prend du temps! La prescription s’arrête uniquement au moment où le recours est déposé au palais de justice et non pas au moment de l’envoi de la mise en demeure. Alors n’attendez pas, contacter votre avocat et suivez chacune des étapes à la lettre.