Quand un acheteur soumet une offre d’achat et que le vendeur l’accepte sans condition, cette offre devient non seulement une promesse de contracter, mais aussi un contrat valablement formé qui oblige le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter. Mais que faire lorsque l’un ou l’autre refuse subséquemment de donner suite à ses engagements?
Quels recours peut-on avoir ?
D’abord, la loi prévoit non seulement le recours judiciaire en « passation de titre » suivant lequel il est possible de forcer le vendeur à vendre ou l’acheteur à acheter, mais également certaines mesures préalables suivant lesquelles il est parfois possible d’empêcher le vendeur de revendre ce même immeuble à des tiers en contravention des droits d’un acheteur.
Le recours en passation de titre s’accompagne souvent d’une demande en dommages et intérêts qui habituellement, représentent les préjudices subis qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété.
Par ailleurs, si le recours en passation de titre peut constituer, en pratique, un bon moyen pour obliger un vendeur à vendre l’immeuble dont il est propriétaire, on constate parfois qu’il est moins intéressant de tenter de forcer un acheteur à acheter un immeuble.
Pourquoi?
Car, en raison de la valeur marchande des propriétés aujourd’hui, le montant des transactions immobilières dépasse, dans la majorité des cas, les liquidités des acheteurs qui doivent avoir recours à un financement ou prêt hypothécaire pour en faire l’acquisition.
Ainsi, puisque même le meilleur jugement risque de demeurer sans résultat en cas d’insolvabilité de l’acheteur, il peut malheureusement être parfois plus avantageux de remettre l’immeuble en vente et une fois revendu à des tiers, de se limiter au recours en dommages contre l’acheteur défaillant afin d’être indemnisé de tous les préjudices résultant du défaut par ce dernier d’avoir donné suite à ses engagements le moment venu.
Quoi qu’il en soit, puisque chaque cas doit être analysé selon ses propres circonstances, il est essentiel de se montrer vigilant et au besoin, d’avoir recours à un conseiller juridique qui saura vous guider dans le choix des meilleurs moyens afin de résoudre efficacement une telle situation.
Par Me Charles Désy