Le Québec connait actuellement un boom immobilier sans précédent. Les maisons se vendent vite, et à haut prix. Cet engouement qui semble avoir été provoqué par la pandémie mondiale que l’on connait a aussi fait naitre une situation nouvelle : des acheteurs achètent maintenant des maisons, sans même les avoir visitées! Mais quelles conséquences cela peut-il avoir?

Obligation d’agir en acheteur prudent et diligent

La loi impose aux acheteurs d’une propriété d’agir en acheteur prudent et diligent. Cette notion a été définie par le Tribunal a plusieurs reprises, notamment dans l’affaire Lavoie c. Comtois, 1999 CanLII 11787 (QC CS), dans laquelle le juge écrit :

[17] L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice[s] pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche. D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif avait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

Ainsi, on dira qu’un vice était apparent s’il avait pu être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin d’avoir recours à un expert. Mais que se passe-t-il s’il n’y a, dans les faits, aucune visite des lieux précédemment à l’achat?

Il est à prévoir que dans l’éventualité d’un recours entrepris par l’acheteur prétendant à la présence de vices cachés que celui-ci puisse être rejeté sur la base que s’il avait effectivement visité l’immeuble, il aurait pu constater la présence du vice soulevé et qu’en conséquence, celui-ci n’a pas agi en acheteur prudent et diligent dans les circonstances.

Promesse d’achat, conditionnelle à l’inspection de l’immeuble

Ceci étant dit, il est toujours possible de signer une promesse d’achat conditionnelle à l’inspection de l’immeuble par le professionnel de votre choix, laquelle devra avoir lieu dans le délai prévu au document et convenu entre les parties. En effet, malgré votre propre impossibilité de vous déplacer, rien ne vous empêche de mandater une tierce partie afin de visiter l’immeuble en question, sous réserve, bien entendu, des règles sanitaires en vigueur dans la région donnée.

Faire affaire avec un professionnel qualifié vous permettra non seulement d’obtenir l’heure juste sur la condition réelle de la résidence que vous souhaitez acquérir, mais cela évitera que vous n’ayez pas à vivre de mauvaise surprise! En effet, ce dernier pourra vous faire parvenir un rapport écrit, détaillant toutes les problématiques ou vices visibles, présents lors de sa visite des lieux.

D’ailleurs, en indiquant l’inspection de la propriété comme une condition essentielle à son achat, en plus de vous permettre de prendre une décision éclairée, vous vous offrez la possibilité de vous retirer de la transaction à venir, dans l’éventualité où un vice ou une problématique importante était effectivement soulevée par votre expert. À cet effet, il est important de bien lire votre promesse d’achat afin de connaître les différents délais ou modalités qui pourraient encadrer cette option qui s’offre à vous.

Vous serez ainsi mieux protégé, et vous saurez à quoi vous attendre lorsque vous prendrez possession de votre nouvelle propriété! Et ultimement, on ne pourra vous reprocher de ne pas avoir agi en acheteur prudent et diligent en procédant à l’achat d’une propriété sans l’avoir préalablement visitée!

Par: Me Mélissa Jalbert